• 神算玄机解析分散整租公寓的几种死法(下

  • 发布日期:2019-11-11 01:10   来源:未知   阅读:

  八年“蹲坑”熬成“婆”!今天,“融寓”继续以公寓经营者的切身体会,细数分散式整租公寓的几种死法。希望广大的公寓运营商朋友针对分析出的问题能举一反三,有者改之,无则加勉——-

  对于分散式整租来说,一般每套房子的月租金差价在200-300之间,利润很薄。有人形容做整租是操着卖白粉的心,赚着卖白菜的钱。就这点利润能不能保证每套房子都能稳稳赚到,房子质量就是关键的一个环节。房子一旦质量差,那就等于一脚踏进鬼门关,迟早会出问题。

  做整租最担心的就是一样东西­——空置。空置一个月,就把一年的利润全吃掉了。一个房子好不好租,取决于很多方面,除价格和位置外,硬件设施是第三个重要的因素。由于利润薄,公寓运营方不可能花很多的钱去改善房间的配置,目前大多数公寓采用的仍然是由房东配置好东西,之后装修再出租的方式。怎么样进,就怎么样出。因此,房间内的设施就尤为重要,比如说,房间的家电不能太落后,每间房子都应该有空调,装修不能太差,家具不能太破旧等等。影响房间租价的因素很多,一个环节不好,就可能造成房屋长时间空置。

  但是很多公寓运营商在这方面控制不严格,或者说是经验不足,只要员工找到一套房子,就基本任由员工自由接房,结果接过来的房子总是缺“胳膊少腿”,最后一直租不出去,被迫降价出租甚至亏本出租,造成重大损失。(下图就是典型的不受租客待见的床、神算玄机,衣柜和沙发。)

  还有很多公司在进房时过度弱势,生怕拿不到房,被房东看准了其急切心里,因此被迫答应了房东很多苛刻的条件,例如:空调不给配、家具电器坏掉不给修、墙壁脱落、地板起翘不给换等。

  房子好不容易租出后,事情并没有结束,由于之前房子的本身质量问题,还会引起一系列的连带反应。

  高价无疑是收房最简单粗暴的办法。但是价格过高,租价却不见得能水涨船高,很多人觉得即使第一年、第二年不挣钱,后年、大后年要是租金大幅上涨,那么就赚了,自认为这是“高瞻远瞩”。过于寄希望于将来,认为将来的租房市场一定会大涨,其实这无疑是一场赌局。将来的事谁也也无法预料,一旦判断失误,就是致命一击。近几年,几乎每年都有托管公司跑路的新闻传出,很多媒体还进行过深度调查,最后发现这些公司很多的房子都是亏本出租,原价3000的房子,2700就租掉,如此这般,不跑路别无他法。

  笔者认为,除了北上广等少数发达城市外,租金的上涨有很多不确定性,就拿今年来说,整个租赁市场从大部分城市来看,基本呈疲软状态,甚至有下滑趋势。今年的房子明显不如前几年好租,即使在最火爆的春节过后这两个月也并不如大家预期得好。租金来价过高,一旦巧遇租金下滑,那么损失将空前惨重,本身的成本摆在那里,不降价租客就转投个人房东的怀抱,因为房东灵活性更强,一旦发现不对,随时调整应对,对他们来说少租一点多租一点,不会造成太大损失。而公寓运营企业尤其是分散式整租公寓,本身毛利薄弱,租金稍微震荡,就可能造成生死攸关。

  很多人总喜欢拿房价上涨与租金对比,觉得房价一直再涨,从未真正下跌,迷信租金也一定会上涨,但这里有个关键问题,房价是很多城市支柱产业,一旦有下跌势头,政府就会出手救市,所以房价就会接着上涨。而租金却会被经济下滑、薪资水平、供大于求等因素影响,平稳性波动或下滑的可能性极大,而指望政府出手干预几乎不可能。

  房子利润下降,人力成本却逐年上涨,一旦开始入不敷出,资金风险就会暴露出来。每天空置房屋房租像水一样流走,房东租价每年递增毫不留情如同雪上加霜。出来混,迟早是要还的,公寓行业亦如此。目前,很多高价拿房的公寓之所以能正常运行,甚至大量拿房,一部分是靠租客的押金支撑,还有就是58月付等金融公司提供的资金进行输血,如果一旦58月付这些金融机构停止输血,大量公寓企业将面临资金断裂而死的可能。

  笔者认为,理性拿房是王道。虽然量少,但杀伤力强,一套顶人家三套,管理成本还低不少。在当今创业环境下,对自己掏钱做公寓运营的公司来说,能活下来,甚至活得滋润,远远比片面追求数量或规模上更重要。

  很多人觉得当老板就是把公司全权交给员工打理,自己应该在咖啡厅里喝着咖啡,或者在河边钓着鱼, 亦或在餐桌上高谈阔论,所谓管理就是看看报表,每个月开个小会,偶尔训训员工,每个月从账上拿钱走就可以了。可能别的行业可以这样,但是做公寓,无疑是慢性自杀。公寓行业里的水太深,不说要事必躬亲,但至少要做到洞若观火才可以。

  做公寓是一个很苦逼的行业,这是大多数老板达成的共识,这里面布满了很多的坑,一不小心就会踩进去,有的坑小,损失点钱就过去了;有的坑大,稍不留神踩进去就拔不出来。如果公寓老板平时对公司经营疏于管理,那么小坑就变大坑,最后会变为大河,直接把自己淹没。那么接下来我们就来细数当甩手掌柜的三大风险:

  前面已经讲过了很多关于房屋质量的问题,这里就不再赘述,老板若不亲自参与经营,那么之前所讲的那些风险会进一步加大。

  公寓行业的账目不复杂,但却繁琐,细枝末节太多,如每个月要收支大量房租费、水电费、物管费、维修费、装修费、物品购置费等,这里面还涉及到有些费用该由房东或租客承担,稍不留神,就会造成疏漏。要是老板每天不仔细核对,那出的问题基本上神不知鬼不觉。财务主要出现问题的地方集中在以下几个方面。

  每个公司每月都会有一张应收应支表,财务人员就按照这上面收入或支出房租,但是若这张表统计的时候漏掉一笔或两笔,就会造成漏收租客房租,每漏掉一笔少则几千,多则上万,如果老板没有一个严谨的查账方式的话,是很难发现的。也许开始一两次可能属无意,那么后面的就很难说是无意还是有意了。

  笔者曾经几次遇到过房东几天前刚拿走了房租,几天后又来拿房租的实例,财务人员居然也粗心大意给了房东,而且财务人员一样把帐做上去,后来笔者查到了后及时找房东退回来了!笔者相信这是意外,但是如果笔者没有及时发现的话,很可能就逐渐演变成人为。还有,本来第二年应该扣除免租期的,结果财务人员居然没有扣掉。如果你是一两个月才来查一次账,而且查账只是随意翻看一下账本,恐怕是查不出来哪套房子多给了一次房租,哪套房子免租期没有扣除的。

  这是一个很大的痛点,大部分的房子在收进之前公寓运营商要帮房东垫付一部分水电费、物管费什么的,少则几十元,多则几百元。甚至有时候要帮房东垫付维修费、物品购置费,这些费用都需要在下一次付房东房租时扣除。这种情况非常的多,财务人员一不小心就会漏掉一笔。

  财务范畴的问题还有很多,以上列举的几个实例只是冰山一角,只要当老板的对财务管控不严,那么他肯定不会知道被人“黑了”“漏了”多少钱。一家有两三百套房子的公寓公司的每月利润可能就一两万元,在财务上稍微被人动下手脚,那么将所剩无几。

  何谓做私单,就是员工自己私下将客户带去看个人房东的房子,成交后收取双方的中介费。这种事情本是偶尔行为,如不进行监管的话,一旦这个员工养成习惯,觉得这种行为来钱比给公司租房子快,在利益驱使下势必越发猖狂,更可怕的是为了方便行事,他会联络其他同事一起配合着做,一旦风气养成,你会看到公司办公室一天到晚都见不着人影,感觉每天业务繁忙,但就是不出业绩。

  员工的怨言就像病毒,会迅速传染他人。个别涵养不高的员工遇到自己武断感觉利益受损或公司分配“不合理”等原因,就会到处说公司的坏话,甚至夸大其词,恶意贬损。这种情况老板稍不注意,没有及时化解或将害群之马员工辞退,那么员工的忠诚度会急剧下降,最后人心离散,老员工纷纷离职,新员工又招不进来。

  有的中层管理人员号召力比较强,他能聚拢一众员工为公司所用,但也能给公司带来破坏性打击,比如房子短租不上报,几个人私自分掉,收了定金不上交,一旦租客违约定金就被据为己有,房间余下的水电气费自己收了不上缴等。如果这种情况不及时防范,就会形成小团体,一旦公司要变更制度影响到他们利益,这些人就会以集体辞职相要挟。

  1、理性收房。收房价格最好由一个人掌控,决不能让员工自由拍板成交,收房最好以小户型为主,一般情况下价格超过3000元的房子不要接手,因为风险与收获不成正比。

  2、不要盲目开店。就算要开分店,最好不要选择中心地段,因为城市中心拿房成本高,回本速度慢,负担过重而垮台的几率大。笔者认识一个朋友,他选择开店的地方是一个很偏远的小区,这个小区正常情况下基本不是选择的范围,但他赚到的钱却是我们的几倍,因为他的拿房成本很低,差价差不多,但是风险却小很多,再加上竞争小,他可以挑挑拣拣的拿房子,免租期我们收1个月都很难的,他在那里收2个月,而且几百套房子全部集中在一个小区里面,管理成本极其低廉。

  3、尽可能减少短租。当然在春节那段时间除外,短租其实是看上去很美,每租一次短租就多一次空置的风险,所以能租一年的情况下尽可能不租半年。空置才是利润的最大杀手。

  4、每个房间物品尽可能不要随意更换。不然若干年后,光赔给房东的钱就够你受的。

  5、随时了解你所运营房子的状况。对超过15天未租出的房子,一定亲自去检查是什么原因,对于沙发不好、床很破、衣柜很小,这些重要部件出问题的时候,千万不要吝啬更换,如果你舍不得花几百块钱换个床,到时候空置损失可能够你买两个床的,这种时候当断则断,将损失减少到最低程度才是王道。香港马会开奖结果直播淮阳召开撤县设区加快发展专家座谈会